邹某与湖南金富建设投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

案  由商品房销售合同纠纷案  号（2020）湘0112民初4000号

湖南省长沙市望城区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）湘0112民初4000号

原告：邹某，男，1991年3月23日出生，汉族，户籍地湖南省衡阳县，现住湖南省长沙市岳麓区。

委托诉讼代理人：钟梦雅，湖南人和律师事务所律师。

被告：湖南金富建设投资有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道金富星城小区02#栋101号。

法定代表人：雷金云，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张树森，湖南工总律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王创，湖南工总律师事务所律师。

原告邹某与被告湖南金富建设投资有限公司（以下简称金富建设公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日、2020年10月22日两次公开开庭进行了审理。原告邹某的委托诉讼代理人钟梦雅，被告金富建设公司的委托诉讼代理人张树森、王创两次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告邹某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交房并支付逾期交房违约金22393元（暂计算至2020年8月12日，实际计算至符合交房条件之后开发商通知的交房日期止）；2、判令被告依约向原告交付房屋的主卧大飘窗、房屋窗户，并向原告支付损失8000元整；3、判令被告就小区设施、绿化、停车位、学位问题进行虚假宣传的行为向原告支付损失2000元整；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告购买被告开发的竹影新园小区预售商品房3栋2303室，并与被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告支付购房总价625503元，被告应于2019年12月30日交房，并达到以下交房条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。2019年12月30日前后，原告前往小区收房，发现房屋并不符合交房条件。之后业主集体向政府相关部门投诉，望城区住建委认定被告交付的房屋不符合合同约定的交房条件，制止了被告的强制交房行为。除延期交房外，房屋主卧窗户与户型图约定以及样板房展示的存在重大不一致；小区绿化、游乐设施、房屋建筑品质、学位、停车位等均存在与宣传严重不一致的情形。被告的虚假宣传行为，被望城区市场监督管理局作出行政处罚，被告应当依据其宣传进行整改，并承担虚假宣传行为造成的损失。原告为维护自身合法权益，故提起起诉，请求支持原告的诉讼请求。

被告金富建设公司辩称：案涉房屋在2019年12月27日完成了涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，依据合同已经按期交房，不应该承担违约责任；合同明确约定广告宣传样板间等内容均不构成合同，与合同无关的事项不属于合同约定的义务。

经审理查明：2018年5月1日，原告邹某（买受人）与被告金富建设公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：邹某购买金富建设公司开发的位于望城区××街道××小区××＃幢××层××号房屋，建筑面积93.99㎡，总房价625503元。合同第八条约定，出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合已经竣工验收备案的条件，满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。合同第九条约定，供水达到管网入户，供电达到主线进分户箱，燃气达到接通使用条件，公共服务设施均是分期建设，分批交付使用。合同第十条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件；双方进行验收交接时，出卖人应出示满足第八条约定的证明文件。买受人应在收到书面通知后的30日内，办理该商品房的交接手续。合同第十一条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（3）逾期超过150日后买受人有权退房。

合同附件六补充协议第四条约定：（一）出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准。（二）出卖方所建样板房及样板区不属于出卖方的交付标准或交付条件，仅为工艺展示和为买方提供参考，其不构成合同内容；双方也不受其约束。第十三条约定出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付给买受人，则：（1）买受人给予出卖人30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）如宽展期后，出卖人仍未将房屋交付买受人，出卖人应向买受人支付购房违约金，违约金按购房款的万分之零点八每日计算。

前述合同签订后，原告邹某向被告金富建设公司支付了购房款共计625503元。根据被告在前期宣传中发放的户型图，原告购买的房屋属于A户型，三房（2+1）两厅两卫，建筑面积约94㎡，主卧室的窗户标明为落地窗，设备平台为全赠送面积。

2019年12月14日，被告金富建设公司向原告邮寄送达交房通知书，同日被告还在潇湘晨报上刊登了交房公告，通知3#、4#栋业主于2019年12月30日、31日办理交房手续。2019年12月27日，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位完成五方验收；2020年3月26日办理竣工验收备案。2020年4月20日，原告邹某办理了收房手续。

另查明，2019年8月26日，长沙市望城区市场监督管理局对被告金富建设公司作出《行政处罚决定书》，认为金富建设公司制作的置业计划书宣传单、样板间展示的窗户形式、间墙等与实际建筑的房屋存在差异且没有逐一告知客户，属于虚假广告，其宣传行为涉嫌违反了《中华人民共和国广告法》第二十八条第（二）款的规定，并对其作出罚款30000元，责令立即停止违法行为的处罚。

以上事实，有原告提交的《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号201702992303）及《补充协议》、收据、《个人购房借款/担保合同》、望市监案字[2019]214号行政处罚决定书、户型图、寄件订单数据、潇湘晨报交房公告、被告提交的建设工程竣工验收备案表、入伙办理流程表及原、被告当庭陈述等予以证实，本院予以确认。

本院认为，原告邹某与被告金富建设公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》依法成立并生效，双方应当按约履行各自的义务。根据双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合已经竣工验收备案的条件。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。被告金富建设公司在2019年12月27日完成了涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收，但直至2020年3月26日才办理竣工验收备案。根据合同约定的交房条件为完成竣工验收备案，故在2019年12月30日合同约定的交房日之前案涉房屋不符合交房条件，原告邹某有权拒绝收房。被告金富建设公司辩称至合同约定的交房日案涉商品房已经验收合格，不应该承担逾期交房的违约责任，不符合合同约定的交房标准，对被告金富建设公司的该项辩论意见，本院不予采纳。

关于逾期交房违约金计算的起止时间。因补充协议第十三条约定出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付给买受人，则：（1）买受人给予出卖人30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。考虑到合同的上述约定加之疫情的影响，逾期交房违约金的起算时间从2020年1月30日开始计算。案涉房屋于2020年3月26日办理竣工验收备案，方才符合交付条件。办理竣工验收备案符合房屋交付条件后，被告金富建设公司未另行通知原告邹富收房,原告邹某于2020年4月20日实际收房，故逾期交房违约金计算至2020年4月20日。

关于逾期违约金的计算标准问题。《长沙市望城区商品房买卖合同》对逾期交房违约金标准的约定为逾期90天以内，按日万分之一计算，逾期90天以后，按日万分之二计算。《补充协议》第十三条约定出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付给买受人，则：……（2）如宽展期后，出卖人仍未将房屋交付买受人，出卖人应向买受人支付购房违约金，违约金按购房款的万分之零点八每日计算。根据《补充协议》第十九条（二）约定，如本补充条款与合同正文不一致，以补充条款为准。故本院按照补充协议约定的日万分之零点八计算违约金。经计算，被告金富建设公司应支付给原告邹某的逾期交房违约金为4053元（625503×81天×0.08‰，四舍五入取整数）。

原告邹某请求判令被告依约交付房屋的主卧大飘窗、房屋窗户，并向原告支付损失8000元整，判令被告就小区设施、绿化、停车位、学位问题进行虚假宣传的行为向原告支付损失2000元整。本院认为，原告请求交付主卧大飘窗，根据补充协议第四条约定，广告宣传资料、样板房展示仅为要约邀请，原告根据样板房照片请求交付主卧大窗户没有合同依据。主张交付房屋窗户，经现场察看一同起诉的言伽伏的房屋，原告所起诉的未装窗户的房间设计为设备平台，未计入房屋面积，故原告请求交付房屋窗户没有合同依据。被告金富建设公司虽因案涉楼盘虚假广告被行政处罚，但被处罚并非因为对小区设施、绿化、停车位、学位进行了虚假宣传，原告提交的其他证据也不足以证明被告金富建设公司对小区设施、绿化、停车位、学位等进行了虚假宣传，原告主张的相关损失也没有证据予以证明。因此，对原告邹某的上述诉讼请求，本院均不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告湖南金富建设投资有限公司于本判决生效后十日内向原告邹某支付逾期交房违约金4053元；

二、驳回原告邹某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费因适用简易程序减半收取计305元，由原告邹某负担265元，被告湖南金富建设投资有限公司负担40元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审　判　员　　胡慧

二〇二一年一月二十六日

法官助理　王高瞻

代理书记员　　肖娜

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。